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快讯:银行板块早盘再度走强 南京银行等多股拉升

2019-11-05 01:43:56 作者︰葉楓

  溫哥華和多倫多是加拿大移民人口最多的城市,尤其是溫哥華,中國移民佔溫哥華整個城市人口比例約30%。受自然環境和教育資源等有利條件所吸引,近年來到加拿大買房的內地買家越來越多,而大陸移民固有的對房地產買賣的一些疑問也漸漸涌現出來。今天我們就來說說在加拿大買房的那些事兒。

  初期問題︰

  1、在加拿大買房能移民嗎?

  不能移民。對于“加拿大買房能移民嗎”這個問題,雖然在加拿大買房屬于 一種商業投資行為,但是這種投資屬于投資者個人行為,加拿大政府沒有調控與管理的資格,由于申請加拿大投資移民必須將資金置于加拿大政府指定基金的管轄 下,申請人無權掌控資金的投資方式,因此投資者在加拿大買房是不符合加拿大政府投資移民規定的,而且目前為止加拿大政府並沒有開放類似政策。

  2、買賣房屋是否一定要本人到加拿大?

  如果購房人需要向加拿大銀行申請貸款,則本人一定要來加拿大,與銀行當面簽署貸款文件。如果不需要銀行貸款, 則可以通過傳真形式簽訂購房合同或委托代理人辦理交納定金、驗房及交房的相關手續。您聘請的地產經紀人會通過現代通訊手段︰傳真、掃描、郵件等方法處理在 買賣過程中需要您簽字的文件;檢驗房屋由第三方注冊驗屋師出具相關的報告;最後的錢房交易及到地產局獲得產權文件都由買賣雙方各自的律師來完成。

  3、中國人在加拿大買房有什麼限制嗎?是不是看中了任何房子或者房產都能買?

  外國人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產。根據加拿大聯邦政府?公民法?,非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產,其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權力以對非公民與非永久居民,或由其控制的公司和社團購置土地進行限制。

  4、外籍人士在加拿大買房有什麼要求嗎?

  外國人需要在加拿大本土開設銀行賬戶。

  無論是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用記錄。

  外國人需要有足夠的首付款。

  外國人可以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。

  外國人需要做好加拿大銀行賬戶的管理和安排。

  外國人在貸款買房時,銀行會要求律師在登記產權時備注“外國人稅務條款”,即,在賣房時,借款人如果依然還是非居民身份,需要將部分賣房款留置到完成稅務申報之後再決定如何處置售房款。

  5、外籍人士在加拿大買房子首付需要多少錢?

  不同借貸機構對首付款有不同的要求,如果外籍人士被加拿大銀行認定為高風險信用對象,您可能需要支付更多的首付款。某些借貸機構要求外籍人士準備至少35% 的首付款,並要求該筆款項在加拿大存放30到90天。有時候,借貸機構還會要求不足35%首付款的貸款人購買房屋借貸保險。

  6、加拿大最具房地產投資價值的城市有哪些?

  要判斷加拿大具體城市的房地產投資價值,需要同時考慮幾個關鍵因素︰城市規模、人口增長、經濟總量、產業結構。綜合考慮以上關鍵條件以及氣候等相關因素,加拿大具有較大地產投資價值的城市主要包括︰多倫多及其周邊城市(安大略省)、大溫哥華(不列顛哥倫比亞省)、卡爾加里(艾伯塔省)、薩斯卡通(薩斯喀徹溫省)、里賈納(薩斯喀徹溫省)。

  7、想在華人較多的城市買房,該選哪個?

  大溫哥華(不列顛哥倫比亞省),加拿大第三大城市;經濟基礎穩定;依山傍海,環境優美;冬暖夏涼,氣候溫和;每年吸引大量新移民;華人佔當地人口比例較高,擁有較大的影響力;距離中國的飛行時間較短;2012全球宜居城市排名第三,之前曾連續10年排名第一。

  8、加拿大是買新房還是舊房?

  買新公寓固然是一個不錯的選擇,可目前加拿大合適的房源要麼房價太 高,要麼戶型不合適,而且大多是樓花,所以不能馬上入住。就拿目前本拿比加拿大鐵道鎮(Metrotown)附近的高層公寓來說,雖然周邊未來規劃非常吸 引人,但幾處新建樓盤最早也要到明年冬天才能建成,且價格也遠高于周圍的舊房。這對于有自住需求的新家庭來說,新房顯然不是最佳選擇。

  相反,二手房基本可以馬上入住,而且隨時可通過地產經紀安排看房。即使有些二手房的設施比較陳舊,如廚房及衛生間,但只要格局合理,配以簡單的裝修,一樣能有新家的感覺。

  樓花不能馬上入住,是價錢比較吸引的原因,可是未必適合作為婚房。

  另外,都市上班族一般都是“打卡一族”,如果兩人不幸同屬“打卡一族”,那麼距離兩人工作單位較近或者臨近公共交通的二手房就是一個不錯的選擇。這樣可以降低交通成本,節約上班時間。

  9、加拿大的民用住宅一般分哪幾種?

  獨立屋(DETATCHED,亦稱SINGLEHOUSE)︰是建築在所屬土地上的單一獨立房屋,業主擁有房屋與土地的權利,無管理費。

  半獨立房屋(SEMI-DETATCHED)︰房屋的一側同另一所房屋的外牆相連,無管理費。

  連排鎮屋(TOWNHOUSES)︰一排房屋兩側均相連,分為有管理費和無管理費兩種,取決于物業是否有與其他業主共同擁有的共用和共管部分。

  共管公寓(CONDOMINIUM),每個單元有獨立的業主,與其他業主共同擁有其共用和共有部分的權利,有管理費。

  10、去加拿大買房的基本流程是怎樣的?

  11、加拿大買房“下offer”是什麼?

  在 加拿大的房地產交易中,Offer實際上就是一種“買賣的協議(AgreementofPurchaseandSale),它可以由買方準備,也可以由賣 方準備,但通常都是由買方準備。買方的經紀人根據買方的要求起草,由買方簽字後再交由賣方過目。賣方可以CounterOffer(還盤),買方也可以再 還回去,幾個回合之後,雙方達成一致,在Offer上簽字,該Offer即成為了具有法律約束力的合同,雙方都要遵守。

  一份標準的購房Offer通常包括以下內容︰

  1、基本細節︰售房者、購房者的姓名,待售房屋的地址。

  2、購買價格,同時包括定金、首付款和銀行貸款等。

  3、私人物品的處理,如窗簾、廚房電器、洗衣機和烘干機等是否留下。

  4、買賣雙方承擔的基本責任和義務。

  5、交房時間和要求對方答復的期限。

  12、如何在加拿大“搶意向書(offer)”?

  第一要了解市場。尤其是遇到要價較低的房子要冷靜的分析房屋的真實市場價格。同時設定自己對房屋的喜愛程度而願意為此而多付的價格。這二者之和大致就是應該 出的價格。這個價格我喜歡稱之為不後悔的價格。無論是買到還是沒有買到都不會後悔。需要指出的是搶Offer同一般買房的過程地最大區別是中間環節少,往 往是一輪定論,而沒有實際討價還價的經過幾個回合。所以出價最好一步到位,以免喪失良機。

  第二,事先到銀行做好貸款評估或預批,了解自己的底線是多少,對自己的承受能力做到心中有數。

  第三,事先驗屋,最好能夠取消驗屋條件,但不能一概而論。

  第四,準備好定金,最後是搬家。這些細節在最後關頭對你是否勝出非常重要,並且能夠給你省下錢。

  13、簽下offer後,能反悔嗎?

  如果是搶Offer,競標者一般要提交一張5%房價的支票給賣家,買家如果反悔,這筆錢會被賣家收走,所以這時候的反悔是有明確成本的。即使買家尚未提交押金,所以風險較小,但是也不能抱著僥幸的態度,盡量把事情處理完滿。

  貸款問題︰

  14、外籍人士購房是否可以向加拿大銀行貸款;能貸多少;是否和房屋的年齡,購買者的年齡有關?

  可以貸款,加拿大居民通常可以很輕易地貸款房價的70%,非加拿大居民可以貸到60%-65%。貸款可以分20-25年攤還,目前貸款利率比中國要低不少。貸款和房屋的年齡無關,和購買者年齡也基本無關,這也從某方面體現了加拿大銀行對房價的信心。

  15、外籍人士申請房屋按揭貸款與本地居民相比有什麼特殊要求?申請的程序如何呢?

  和本地人沒有什麼實質的區別,程序也差不多。要說區別,那就是外籍人士不享受本國居民享有的“自住房”免增值稅優惠,外國人投資的所有房子在出售變現時,其部分利潤都必須交增值稅。外國人申請房屋按揭貸款時,銀行和金融機構考察的也無非是申請人的基本情況、收入、信用、首付、以及房子的位置狀況等。但是基于外籍人士的特殊情況,居外認為以下幾點還是有必要說明一下。

  第一,外籍人士申請加拿大房屋按揭貸款時,需要在加拿大銀行開立全功能的賬戶,以便按月支付月供。

  第二,外籍居民在加拿大申請貸款時可以沒有信用記錄。

  16、購買房屋貸款需要準備哪些文件?

  購買房屋貸款需要準備的文件大約分三個部分,房屋材料,工作等個人材料以及首付材料。

  房屋材料主要是說房屋購買合同,如果是買新房,需要和開發商簽的厚厚的合同。

  工作材料是銀行審核最細的部分,如果你是某個公司的全職雇員,一般必須要有的是︰

  工作信,公司抬頭紙,注明公司名稱,地址,電話,傳真,寫明申請人的全名,是否全職,在本公司開始工作的時間,職務,工資。

  工資存根,公司給的工資單。

  有的銀行還會要求提供過去的T4或者稅局的稅單評估通知。

  除了工作材料外,還需要一些個人材料例如照片等以及一些個人信息。

  17、簽了房屋買賣合同,但拿不到銀行貸款怎麼辦?

  大多數人買房是需要申請銀行貸款的, 而且許多人是在簽訂買房合同後才與銀行商洽貸款事項,因此有可能出現簽了合同拿不到貸款的情況。在這種情況下如何取消合同而又避免違約責任呢?買主在購房 合同中一定要加上一個條件條款(conditionclause),即允許買主在幾天之內申請貸款,如果拿不到要求的貸款額度或利率標準,買主有權取消合 同,所有定金退回買主,雙方互不追究責任。

  這個條款不包含在標準 合同中,買主要根據自己的信貸能力把這個條款加入合同中,才能夠給自己留一條退路,不至于因為拿不到貸款而違約。同樣,如果買賣任何一方在房屋交吉前要求 某項條件必須滿足,比如買主要求驗房,或者是要先賣掉現住的房子才能買新房等等,那麼雙方一定要把各自的要求以條件形式明確寫入合同,以備萬一該條件達不 到時,可以取消合同。

  18、買房需要房產經紀嗎?

  在 國內買房,不一定要找房產經紀,只要看對眼了,直接向賣房公司交錢就是。在加拿大則不同,先不說這里大量買賣的不是新房,而是二手房;另外一方面,買房的 手續,包括前期的考察、買房過程中的談判、後期的合同簽署等過程非常繁復,如果沒有一位負責任、經驗豐富的地產經紀來保駕護航,自己恐怕是操碎了心都不見 得能住上滿意的房子。

  19、如何選擇信得過的房產經紀

  首先,該經紀人必須是在當地地局注冊並接受相關法律制約的經濟人;其次,加拿大房買賣的運作和中國不同,絕大部分仿佛都是掛在地局網站上公開發售的,也就是說所有經紀人面對的房源基本一致,因此房屋在定價時很自然的受到市場的制約,哄?E房價的行幾乎不可能。可以這麼說,溫哥華的絕大多數地經紀們都值得信賴,他們除了本職工作盡心盡力,同時也新移民盡快適應移民初期生活做出了大量的貢獻。

  20、加拿大房產經紀的收費標準是什麼?

  在 買賣房屋的過程中,經紀的費用是由賣方支付。經紀費用的標準計算方法是,賣價的前10萬元按7%支付,余下的部分按2.5%支付。例如一幢100萬的房 產,經紀費用的計算方式為(100,000x7%)+(900,000x2.5%)=$29500元。所得的29500元再由買方和賣方經紀分攤,賣方經 紀得到總額的54%,買方經紀分得46%,因此在這幢房產中,賣方經紀賺得15930元,買方經紀得到13570元。

  21、加拿大買房需要支付押金嗎?

  買房押金︰一般為房屋價格的5%,此項金額要在合同談好後的24小時內交納,並會在成交日時成為首付款的一部分。

  22、加拿大首次購房稅收可以減免嗎?

  如果你首次在加拿大買房,你可以要求最多750元的稅收減免。

  這項新的稅收減免從2009年開始實施,稅收減免額的計算方法是︰將5000元乘以該年最低個人所得稅稅率(2009年是15%),得出的金額就是該年首次購房稅收減免額。

  要想獲得這筆稅收減免,申請人要同時滿足兩個條件︰

  該房產是你、配偶或事實婚姻伴侶購買的;

  在購房當年和過去四年內,你沒有住在自己、配偶或事實婚姻伴侶所屬的房產內。一處房產所能申請的稅收減免額不得超過750元。

  23、房屋保險一定要買嗎?

  對 加拿大人而言,購買住房後的第一件事就是購買住宅保險。雖然法律並沒有強制規定住宅物業必須購買保險,但很多人因為提供按揭服務的銀行要求客戶為房屋買保 險,所以不得不買。大陸移民要應該理解,購買房屋保險不僅僅是降低銀行的貸款風險,對于住戶也可以很好的控制意外造成的損失。房保同車保一樣是我們生活中 的必不可缺,即使身為土豪的你已經供完了全部貸款,繼續購買保險也不是一件壞事。

  24、中國投資者如何在加拿大賣房?

  明確為何要賣房

  訂價前做好充分的市場調研

  參觀別人的OPENHOUSE

  只與認真負責的優秀經紀合作

  房屋的內、外觀留給買家(準買家)的第一印象很重要

  精心裝飾,強化視覺效果

  去除房屋異味

  不怕暴露房子的問題

  談價過程中應控制好情緒

  充分了解你的買家

  賣出前,不要搬出

  確認合同是完整的

  非加拿大居民在加拿大出售房地產時,所有的資本收益都需要支付稅款。正常的加拿大稅率為收益的50%。但是,非居民需要在出售前繳納稅款的預估值,相當于收益的25%。

  這一部分稅款由賣方的律師保留到加拿大稅務局(CRA)下發本房產出售的清關證書。付款後,當買賣合同的所有條件都移除之後,加拿大稅務局會給賣家發出清關證書。證書發放周期通常為6~8周。如果沒有取得證書,買方將無法繼續交易,同時還需扣留25~50%的房款。

  房貸于截止日期之前轉移到賣方的律師,然後給賣家,隨後再將房產證轉移到買方名下。

  賣方如果不是加拿大公民,則應提交交易進行當年的加拿大所得稅納稅申報表,應該會收到已繳稅款的部分退款。加拿大房產稅取 決于房產主要用于居住還是用于出租。如果它被用來作為出租物業,必須支付非居民稅,為租客支付的總租金的25%。但是,如果雇用了專業的物業經理,經理將 根據法律規定代扣25%的租金,也就是說,只需要上報給稅務局75%的租金收入。然後在次年3月31日之前,物業經理發出NR4表格,那麼業主就有權提交 加拿大報稅的材料。納稅申報必須于6月30日前發出。

  許多國家,如美國與加拿大有稅務條約,這是為了防止公民受到二次征稅。建議在賣房前,先向加拿大稅務會計師咨詢獲取更多信息。

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